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正规买球app十佳排行三四线城市的房价,也不具备大幅调整的基础


发布日期:2022-05-27 10:27    点击次数:123


2022年以来,房地产领域的调控政策,逐渐出现了放松的迹象。放松调控的城市主要是一二线城市,个别会涉及到一些热点区域的三线城市。

在这个大背景下,我们对房地产市场有一个未来的判断,认为一二线城市在房地产调控放松后,可能出现新一轮的房价上涨。而三四线、四五线城市的房价在今后几年,仍然有比较大的概率调整。

随后,道哥就收到了一些朋友的问题,这是不是意味着三四线城市的房价今后要跌下去了呢?会否出现大的调整?

在这里,道哥想告诉大家,三四线城市的房价,可能未来一两年、两三年有调整的压力,但不具备大幅调整的条件。这主要是由于三方面的原因决定的。

第一,土地的成本。我们看到,在过去两年时间,尤其是2021年以来,房地产行业的确发生了一些新变化,土地拍卖市场尤其是在三四线、四五线城市出现了相对冰冷的状态。但是我们来看土地拍卖的单价,在2020年以来根据国家统计局所公布的数据,全国的土地拍卖的价格仍然是在持续上涨的。

土地是构成房价的重要部分,在三四线城市也是如此。土地又在地方政府的手里边,某种程度上是独家供应的。这就构成了对房价的刚性支撑。

第二是建材和劳动力的成本,长周期来看也是上涨的。我们谈到房子,单纯从居住的角度来看,它具有消费品的属性。消费品的价格就一定程度上能够反映未来的通货膨胀。

通货膨胀就是在服务这一端,可以看到像劳动力价格上涨。比方说建筑工人搬砖头、搬沙子、垒砖头等等,这些都是建筑工人成本,长周期都是上涨的。

还有就是相关联的建材,刚才谈到的这些沙子、砖头、钢筋等等长周期也是上涨的。正是由于建材也是占到了房价比较重要的一部分。尤其是在三四线、四五线城市里边,建筑和施工这两部分占到了房价相当大的比例。

第三是房屋周边的生活成本。比方和房屋直接关联的房屋的持有成本房产税的试点。现在我们了解到,房产税未来可能经过人大最终讨论通过之后实施等这样的一些官方的声音。

虽然当前可能因为经济稳增长,房地产税的试点、立法等等都有暂缓的迹象。但从长周期来看,房地产税落地是大概率事件。

但是房地产税最终实施,是不是在一个城市实施,什么时间实施,以及它的税率如何,这是由地方政府它有主体责任来确定,最终国务院可能只是一个提纲挈领的来做一个大的框架的充分授权地方政府来确定相关联的细节。

按照国外其他一些城市的普遍的经验,不同城市里面的房地产税,它所征收的像税率的水平、像参考的面积等,都会是不一样的。甚至在国内的一些三四线、四五线城市里面,今后是不是会征收房地产税,这个都是有疑问的。

那么,至少可以判断的这些城市里边房地产税的成本,一定是比一二线城市要低一些的。

其实,除了这些成本之外,围绕房子的生活成本也是要比一二线城市要低一些的。正是由于维持或者持有房屋的成本,以及围绕着房屋的周边的生活的成本,在三四线、四五线城市里面相对低一些,它一定是能够满足一部分人的需求的。

道哥认为,正是基于以上三个方面的原因,三四线、四五线城市的房价,其实也是有一定的支撑的,即使短期房价可能面临一些调整。

这是资产价格共同的特点。在行业周期,都会有比较疲软或者寒冷的时候。包括股票市场也是这样,但并不会因为说股票市场出现调整,我们就认为,股票市场没有未来了。房地产也是这样,短期会有调整,但也不要过度的悲观。

三四线、四五线城市里面,道哥认为,房地产市场最大的风险,其实可能并不是价格,而更多的可能是流动性的风险。截止到2021年12月31号,全国325个城市中,其实,真正我们今天谈到的房价比较高、矛盾比较尖锐的大约75个城市,这些城市的平均二手房的挂牌价格都超过1万块钱。

这也就意味着,全国实际上还有250个左右的城市二手房的价格,还不到1万块钱。当然这个是指平均价格。

进一步来看,在这250个平均房价不到1万块钱的城市里,还有125个左右的城市,平均二手房的价格不到6000块钱。另外再进一步来看,有大约55个城市是平均二手房的价格不到5000块钱。

这些房价在1万块钱以下的,尤其是6000块钱以下、5000块钱以下的城市,可能对应的就是泛三线城市、四线五线城市。

结合房屋的价格,其实这些城市的房地产泡沫并不是很严重。尤其是考虑到地价、建筑成本,道哥认为,房价还是有一定的支撑的,不用过多的在房价方面有太多的恐慌性的焦虑。当然了对于这些城市的多套房拥有者,持有房子比较多,是时候来考虑这些资产的流动性了。

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本文分享内容均为道哥道金融许玉道先生的原创数据研究分享,旨在和大家交流新的思考,不作为任何投资意见或建议。投资有风险,入市需谨慎。

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